용도지역의 의미와 종류
토지의 합리적(合理的)인 이용과 관리를 위하여 국가는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 근거하여 해당 토지에 대해 일정한 행정규제(行政規制)를 합니다. 이 행정규제는 곧 그 토지의 가치(價値)와 가격(價格)에 직접적인 연관이 있습니다. 그러므로 토지에 대한 거래를 할 때에는 이 부분을 세밀하게 살펴보아야 합니다. 그런 의미에서 오늘은 토지에 대한 행정규제인 용도지역(用途地域)에 대해 살펴보고자 합니다.
Ⅰ. 용도지역의 의미
용도지역(用途地域)이란 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율(建蔽率), 용적률(容積率), 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적ㆍ효율적으로 이용하고 공공복리(公共福利)의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시ㆍ군관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다.
(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조 제15호)
1. 건폐율
건폐율(建蔽率)이란 대지면적(垈地面積)에 대한 건축면적(建築面積)의 비율을 말합니다.
2. 용적률
용적률(容積率)이란 대지면적에 대한 건축물의 연면적(延面積)의 비율을 말합니다.
3. 도시ㆍ군관리계획
도시ㆍ군관리계획이란 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 개발ㆍ정비 및 보전을 위하여 수립하는 토지 이용, 교통, 환경, 경관, 안전, 산업, 정보통신, 보건, 복지, 안보, 문화 등에 관한 계획을 말합니다.
(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조 4)
Ⅱ. 용도지역의 종류
국토의 계획 및 이용에 관한 법률은 국토교통부장관, 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장이 법에 규정된 바와 같이 용도지역을 지정 또는 변경하도록 규정하고 있고 시행령에 따라 이 용도지역을 다시 세분하여 지정하거나 이를 변경할 수 있도록 규정하고 있습니다.
(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제36조 제1항, 제2항)
1. 도시지역
인구와 산업이 밀집(密集)되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대하여 체계적인 개발·관리·보전 등이 필요한 지역
(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조 1)
가. 주거지역: 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역
(1). 전용주거지역 : 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
① 제1종전용주거지역 : 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
② 제2종전용주거지역 : 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
(2). 일반주거지역 : 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
① 제1종일반주거지역 : 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
② 제2종일반주거지역 : 중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
③ 제3종일반주거지역 : 중고층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
(3) 준주거지역 : 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위하여 필요한 지역
나. 상업지역: 상업 그 밖의 업무의 편익증진을 위하여 필요한 지역
(1) 중심상업지역 : 도심ㆍ부도심의 상업기능 및 업무기능의 확충을 위하여 필요한 지역
(2) 일반상업지역 : 일반적인 상업기능 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 필요한 지역
(3) 근린상업지역 : 근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위하여 필요한 지역
(4) 유통상업지역 : 도시내 및 지역간 유통기능의 증진을 위하여 필요한 지역
다. 공업지역: 공업의 편익증진을 위하여 필요한 지역
(1) 전용공업지역 : 주로 중화학공업, 공해성 공업 등을 수용하기 위하여 필요한 지역
(2) 일반공업지역 : 환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치를 위하여 필요한 지역
(3) 준공업지역 : 경공업 그 밖의 공업을 수용하되, 주거기능ㆍ상업기능 및 업무기능의 보완이 필요한 지역
라. 녹지지역
자연환경·농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한확산을 방지하기 위하여 녹지의 보전이 필요한 지역
(1) 보전녹지지역 : 도시의 자연환경ㆍ경관ㆍ산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역
(2) 생산녹지지역 : 주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보할 필요가 있는 지역
(3) 자연녹지지역 : 도시의 녹지공간의 확보, 도시확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역 으로서 불가피한 경우에 한하여 제한적인 개발이 허용되는 지역
2. 관리지역
도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하기 위하여 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리할 필요가 있는 지역
(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조2)
가. 보전관리지역: 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보 및 생태계보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
나. 생산관리지역: 농업·임업·어업생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변의용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
다. 계획관리지역: 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역 또는 자연환경을 고려하여 제한적인 이용·개발을 하려는 지역으로서 계획적·체계적인 관리가 필요한 지역
3. 농림지역
도시지역에 속하지 아니하는 농지법에 따른 농업진흥지역 또는 산지관리법에 따른 보전산지 등으로서 농립업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역
(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조3)
4. 자연환경보전지역
자연환경·수자원·해안·생태계·상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호·육성 등을 위하여 필요한 지역
(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조4)
자료출처: 국토의 계획 및 이용에 관한 법률
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령
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