주택임대차보호법의 대항력과 우선변제권

 

주택임대차보호법의 대항력과 우선변제권

(대항력, 우선변제권, 최우선변제권)

 

 

 

Ⅰ. 주택임대차보호법

 

1981년에 처음 제정된 주택임대차보호법(住宅賃貸借保護法)은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법(民法)에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 제정되었습니다. 이 주택임대차보호법에서 가장 중요한 제도는 ①대항력(對抗力), ②우선변제권(優先辨濟權), ③최우선변제권(最優先辨濟權)입니다.

대항력 제도는 1981년 3월 5일 주택임대차보호법 제정 시 도입되었고 최우선변제권 제도는 1983년 12월 30일 제1차 개정에서 신설되었으며 우선변제권 제도는 1989년 12월 30일 제2차 개정에서 신설되었습니다.

 

Ⅱ. 대항력(對抗力)

 

 

1. 대항력의 의미

대항력(對抗力)은 임차(賃借)한 주택이 매매나 경매 등으로 주택소유권의 변동이 생기더라도 임대차 존속기간과 보증금을 보호 받을 수 있는 권리입니다. 즉, 매매나 경매 등으로 집주인이 바뀌더라도 자신이 임차한 주택을 임대차 기간 동안 새로운 소유자의 간섭 없이 거주할 수 있고 그 임대차 기간이 종료되면 임차보증금을 모두 돌려받을 수 있는 권리를 말합니다.

 

2. 대항력의 취득요건과 발생 시기

 

제3조(대항력 등) ①임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

 

임차인이 임차한 주택에 입주하고 전입신고를 마친 때에는 다음날 오전 0시부터 대항력이 발생합니다. 즉, 대항력의 요건은 입주와 전입신고이고 대항력은 그날 밤12시부터 발생합니다.

 

Ⅲ.  우선변제권

 

 

1. 우선변제권의 의미

 

우선변제권(優先辨濟權) 이란 경매(競賣) 또는 공매(公賣)로 인해 임대차관계가 소멸될 경우 임차보증금을 후순위권리자나 기타 채권자(債權者)보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다.

 

제3조의2(보증금의 회수)②대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.

 

2. 우선변제권의 요건

 

①대항력 요건을 갖출 것(주택의 인도와 주민등록)

②확정일자를 받을 것.

③임차주택이 경매 또는 공매로 매각되었을 것

④배당요구를 할 것

 

 

Ⅳ. 최우선변제권

 

 

1. 최우선변제권의 의미

 

최우선변제권(最優先辨濟權)은 임차주택이 경매나 공매로 매각되었을 때 경매신청의 등기 전까지 대항력을 갖춘 소액임차인이 보증금 중 일정액을 매각 가격의 2분의 1 범위 내에서 다른 담보물권자보다 우선하여 변제 받을 수 있는 권리를 말합니다.

 

제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조의제1항의 요건을 갖추어야 한다.

 

2. 최우선변제권의 요건

 

①보증금이 소액일 것

②경매개시결정기입등기 전에 대항력 요건을 갖추고 있을 것

③임차주택이 경매 또는 체납처분에 의해 매각될 것

④배당요구를 할 것

 

3. 소액임차인의 기준시점

 

임차인의 보증금이 소액인지 아닌지에 대한 기준시점은 임차인의 전입 시점이 아니라 임차인이 입주한 주택에 설정된 최선순위담보물권설정일입니다. 그러므로 대부분 1순위 근저당권은 말소기준권리이자 소액임차인 기준등기 역할을 합니다.

 

4. 10차 개정의 소액임차인의 범위

 

주택임대차보호법시행령 ( 2021.5.11 시행)

제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. <개정 2021. 5. 11.> 1. 서울특별시: 1억5천만원 2. 수도권정비계회법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 1억3천만원 3. 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 7천만원 4. 그 밖의 지역: 6천만원

 

5. 10차 개정의 보증금 중 일정액의 범위

 

주택임대차보호법시행령( 2021.5.11 시행)

제10조(보증금 중 일정액의 범위 등) ① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. <개정 2021. 5. 11.> 1. 서울특별시: 5천만원 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 4천300만원 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 2천300만원 4. 그 밖의 지역: 2천만원

 

6. 소액보증금과 최우선변제액의 변경연혁